הטרנד החם של קבוצות רכישה בנדל"ן המסחרי. זהירות !

יום ו', 7 במאי 2021

 

 

מאת משה שלו עורך ראשי SoftNews
 
בשיחה עם מומחים בענפי הנדל"ן המסקרים את הרכישות בתחום זה בענפי ההי-טק והלוגיסטיקה עולה תמונה מחייבת אזהרה:
הטרנד החם של קבוצות רכישה בנדל"ן המסחרי. זהירות ! מה שהיה הוא שיהיה
 
תכירו את הטרנד החם בעולם ההשקעה בנדל"ן: השקעה בתאי אחסון לוגיסטיים ובמרכזים לוגיסטיים בינוניים וקטנים. הביקוש הגובר לאחסנה מגיע ישירות מהעלייה בהזמנות המקוונות של סחורה מעבר לים בעיקר בתקופת הקורונה. בעקבות כך גם קבוצות רכישה למיניהן לוטשות את עיניהן גם לתחום תאי האחסון הלוגיסטיים.
ממה כדאי להיזהר, מהם ההבדלים ברכישת נכס באמצעות חברה יזמית ומי באמת ידאג לכם ולכספכם, ברגע האמת, במקרה של משבר בפרויקט ?
 
קבוצת רכישה הפכה ללהיט מוכר בענף הנדל"ן, אשר במסגרתו מתאחדים בעלי אינטרס משותף: להוזיל עלויות, לבחור את הקבלן ולהקים בניין במחירים נמוכים מערך השוק. קבוצות הרכישה מתקיימות במגזרים שונים ובדרך כלל על ידי מארגן, שמנהל את כל שלבי הרכישה, מקדם את בחירת הקבלן ולמעשה מתפקד כיזם בפועל אך ללא כל סיכון מצדו.
 
הכל נראה אטרקטיבי על הנייר: דירת חלומות/משרד /חנות או תא אחסון לוגיסטי במחיר מוזל, לעיתים במאות אלפי שקלים ועטופים בהדמיות נוצצות וסרטוני תדמית. ואולם, מניסיון השנים האחרונות, ידוע כבר לכל על  הסיכונים הרבים הטמונים בשיטה זו, על כך יעידו מאות רבות של רוכשים, אשר הפסידו את כל כספם ולחילופין "נתקעו" בפרויקטים שהסתבכו.
 
בליבת הסכם הרכישה עומד "הסכם השיתוף" עליו חותמים כל חברים הקבוצה. הסכם זה הופך את כל מי שחתום עליו ליזם בפועל, משית עליו את כל הסיכונים גם אם אין לו כל מידע אמיתי לגביהם ולמעשה מותיר את הרוכש לחסדי אלת המזל, לעיתים ההימור ייצלח, ולעיתים רבות מידי הוא יסתיים במפח נפש רב, בחריגה אדירה בהערכות עלויות הנכס הנרכש, בחריגה בלתי נגמרת בלוחות זמנים, בסכסוכים בין בעלי הזכויות ועוד בעיות רבות שאפיינו חלק גדול מקבוצות הרכישה, שנפלו בשנים האחרונות בקול גדול. 
 
דוגמא אחרונה לבעייתיות הכרוכה בשיטה התפרסמה רק לאחרונה בתקשורת בעניין קבוצת רכישה של אלדד פרי, שקרסה בקול רעש גדול ולפניה המקרה המפורסם של אשת הנדל"ן ענבל אור, אשר ניהלה קבוצת רכישה אך בשל בעיות שונות בדרך למימוש הפרויקט, רוכשים רבים נותרו ללא דירה וללא כספם, שירד לטמיון.
 
על אף הכוונות הטובות להוציא לפועל פרויקט נדל"ני במחיר מוזל, דומה כי השיטה של קבוצת הרכישה "פשטה את הרגל" מאחר והיא לא עמדה במבחן התוצאה והמציאות לא ועמדה בתכנון מול הביצוע. ספק אם היום, אתם הקוראים, הייתם מסכימים "להניח את כספכם על קרן הצבי", לסמוך על כך ש"יהיה בסדר" ואת דירת החלומות ואו את החנות שרכשתם ,תקבלו במחיר ההתחלתי ובטווח שנקבע. 
 
למרות זאת, קבוצות הרכישה ממשיכות לפעול במרץ, בין אם בתחום המגורים, בין אם בתחום מכירת "זכות ליחידה" ובין אם  בתחום חדש וחם מאוד שהפך לטרנד נדל"ני בשנים האחרונות - תחום תאי האחסון הלוגיסטיים. מתחמי אחסנה לוגיסטית גדולים, במקומות אסטרטגיים לצד נגישות לצירי תנועה ראשיים, אשר רשם עליה חדה בביקושים בשנים האחרונות.
 
מומחים בתחום הנדל"ן והלוגיסטיקה מציינים כי לרוב, המעוניינים לרכוש תא אחסון לוגיסטי או מבנה לוגיסטי עושים זאת לצורך השקעה לטווח ארוך, כאשר ההשקעה לעומת השקעה בדירות עשויים להניב להם רווחים הגדולים ב-50 אחוז לעומת דירה להשקעה. כך לשם השוואה, אם התשואה של דירה להשקעה נסוב סביב 3 אחוזים בשנה, הרי שבמחסן עשויים להניב רווחים של בין 7-8 אחוזים בשנה. 
 
הביקוש למחסנים לוגיסטיים קטנים ובינוניים, אשר נותנים מענה לעלייה בייבוא לאור הזמנת מוצרים באופן מקוון מחו"ל, נחשב להשקעה החמה בתחום הנד"לן. עם זאת, הסכנות שמלוות את קבוצות הרכישה בהקמת פרויקט נדל"ני למגורים אינו שונה כלל וכלל מקבוצת רכישה שעוסקת בתחום המחסנים הלוגיסטיים.
 
ממה כדאי מאוד להיזהר ?
קבוצות הרכישה, לרכישת דירות או תאי אחסון לוגיסטי, מציגות מצב אוטופי בו יתגשמו חלומותיכם והשקעתכם הכספית יניבו פרי, אלא שחשוב להדגיש כי קבוצת רכישה, בשונה מחברות יזמיות העוסקות בתחום, מציעות מחיר התחלתי, אך בהחלט לא מחיר סופי, כמו גם התחייבות לגמר הפרויקט והבטחת כספי הרוכשים על פי חוק המכר.
 
הסיכונים בקבוצות רכישה
 
אין אחריות משפטית
 
למעשה, בקבוצת רכישה, חברי הקבוצה הם היזמים בפועל. מי שמנהל אותם בדרך כלל היא חברת ניהול או אדם שאחראי לתת את שירות לפרויקט, אבל אין לו אחריות משפטית. כלומר, כל דבר שעשוי להשתנות מוגדר כ"אחריות הקונה". למשל, אם במהלך פרויקט של קבוצת רכישה יתגלה כי מי תהום בקרקע הינם  מזוהמים ולא יהיה ניתן לבנות על הקרקע הזו, זו אחריות הקונה והקבוצה אם עלויות הביצוע היו נמוכות בתחילה ועלו ב-30 אחוז, גם כאן תספוג זאת הקבוצה. וכן כיוצא באלה בשלל נושאים.
 
אין בטוחת וערבונות
 
הסיכון השני הוא בנושא בטוחות. הבטוחה בקבוצת רכישה היא למעשה רישום זכויות לכל רוכש בקרקע עצמה, זאת לעומת קבלת ערבות חוק מכר בעסקה יזמית. אם בעסקה יזמית הפרויקט לא יוצא לפועל מאיזו סיבה שהיא ו/או קורס חלילה, הרי שהכסף יחזור למשקיע כי הוא מגובה בערבות חוק מכר ונמצא בידיים טובות של הבנק מלווה. בקבוצת רכישה, לעומת זאת, הרוכש הקטן ימצא עצמו אמנם כבעל זכות בקרקע, אך ללא שום יכולת לחלץ את כספי השקעתו לבדו אלא במסגרת של פירוק ו/או מכירת כל הקרקע לצד ג' כלשהוא.